Когда могут приостановить регистрацию недвижимости
«Планирую покупку квартиры. Но сейчас столько ажиотажа вокруг этой темы, что невольно возникают опасения. Скажите, в каком случае могут приостановить сделку с недвижимостью? И какой срок предусмотрен законом для устранения причин приостановления?» Алла, Курск.
Отвечает заместитель руководителя управления Росреестра по Курской области Александр ЕМЕЛЬЯНОВ: «Регистрация права собственности подтверждает и гарантирует защиту прав на недвижимость. Однако существуют случаи, при которых Росреестр вынужден приостанавливать регистрацию прав или кадастровый учет.
Самая частая причина решений о приостановлении – наличие ареста на недвижимое имущество или запрета совершать определенные действия. Информация об арестах и запретах поступает в управление Росреестра автоматически по каналам межведомственного взаимодействия от судебных приставов, налоговой службы, судов и правоохранительных органов. Запреты и аресты накладываются, как правило, если у собственника есть неоплаченные долги за коммунальные услуги, штрафы ГИБДД, налоги или судебные задолженности.
Проверить наличие арестов и запретов можно с помощью электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на официальном сайте Росреестра, а также получив онлайн-выписку из ЕГРН через ЕПГУ (портал Госуслуг). Запрет будет снят только после поступления соответствующего акта о его погашении.
Одной из основных причин приостановления также является подача заявления ненадлежащим лицом. С заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права могут обращаться лица, указанные в статье 15 закона №218-ФЗ. Если заявление подается представителем заявителя, то доверенность должна быть удостоверена нотариально и содержать четко сформулированные полномочия на совершение конкретных учетно-регистрационных действий.
Кроме того, для каждого вида учетно-регистрационных действий предусмотрен свой перечень обязательных документов, отсутствие которых является основанием для приостановления.
Например, при продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо представить письменные отказы от преимущественного права покупки от собственников иных комнат в такой квартире, а при сделках с участием несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства.
Для постановки на кадастровый учет обязательно представление межевого плана земельного участка или технического плана для объектов капитального строительства.
Межевой план земельного участка является обязательным условием и для всех сделок с земельными участками, включая продажу, покупку, дарение и обмен, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении границ такого земельного участка. Кроме того, нельзя поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. Таким образом, если к вам обратилось лицо, которое хочет продать участок с неуточненными границами, попросите его сначала провести межевание. Вместе с тем эти правила не применяются в случае осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав, осуществляемых в целях оказания мер поддержки лицам, пострадавшим в результате боевых действий или в связи с наступлением чрезвычайной ситуации.
Если земельный участок расположен в ЗОУИТ (например, охранная зона линий электропередачи), то для строительства (например, жилого дома) на таком земельном участке требуется получение согласований, подтверждающих, что характеристики возводимого объекта не нарушают установленных ограничений.
Также важно соблюдать требование о нотариальном удостоверении сделки. В частности, договор дарения недвижимого имущества и договор отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Если такие документы представлены в простой письменной форме и без нотариального заверения, регистрационные действия будут приостановлены.
Для устранения причин приостановления по общему правилу законом предусмотрено три месяца. Также заявитель может приостановить рассмотрение заявления не более чем на шесть месяцев однократно. Недостающие документы можно донести в течение срока приостановления – лично через МФЦ или с использованием электронных сервисов Росреестра.
Если в установленный срок причины приостановления не устранены, государственный регистратор прав примет решение об отказе в государственной регистрации. Госпошлина при этом не возвращается.
Вместе с тем отказ в государственной регистрации не лишает заявителя права повторно обратиться в орган регистрации прав с необходимым комплектом документов. Отказ может быть обжалован в судебном порядке».